Manutenzione edile di qualità; il cambiamento passa per i progettisti


INDICE

1. LA SITUAZIONE A NAPOLI
2. POSSIAMO E DOBBIAMO MIGLIORARE
3. LA “INUTILE” RACCOMANDAZIONE
4. CEMENTO; IL GRANDE NEMICO
5. COME VENGONO GENERATI QUESTI ERRORI?
6. UN OBBLIGO DI LEGGE NON MOLTO CONOSCIUTO
7. LE FINITURE ESTERNE
8. SIAMO IN TROPPI
9. NORMATIVE E CANTIERE
10. LE RESPONSABILITA DEI TECNICI
11. LE RESPONSABILITA DELLE IMPRESE
12. LE RESPONSABILITA DEGLI AMMINITRATORI
13. IL TECNOLOGO EDILE
14. RIATTIVARE IL PROGETTO SIRENA MODIFICATO
15. OCCORRE UNA NUOVA MENTALITA EDILE

1. LA SITUAZIONE A NAPOLI

In alcuni posti del mondo c’è chi si permette di giocare intenzionalmente con l’errore architettonico, da noi in provincia di Napoli, gli errori edili sono purtroppo reali e si duplicano sistematicamente ed in modo grossolano.

Le condizioni di vita delle facciate condominiali a Napoli
La difficoltà di queste argomentazioni, la delicatezza dei rapporti tra le parti e la ferrea, errata, modalità procedurale dei protagonisti del nostro mercato edile, non lasciano sperare ad una soluzione a breve.
Ma qualsiasi tentativo, anche teorico o di confronto, sul miglioramento della qualità del processo edile, dovrebbe suscitare l’interesse degli addetti ai lavori.

2. POSSIAMO E DOBBIAMO MIGLIORARE

Si tratta di combattere alcune approssimazioni procedurali, nell’interesse comune sociale ed in quello del cittadino-committente, danneggiati da un sistema logoro ed inefficace, esclusivamente basato sulla acquisizione, a qualsiasi costo, di incarichi e appalti, che espone i risultati a contestazioni e fallimenti.
Vi sembra normale che in una delle strade più importanti di Napoli, come via Caracciolo, quasi tutti gli edifici che vi affacciano, siano sistematicamente oggetto di nuovi dispendiosi e inutili, interventi di “trucco e parrucco” ogni 5, massimo 10 anni?

E’ come se i condomini siano soci finanziatori di imprese e produttori
Come è possibile che si caschi stabilmente in tranelli simili, laddove potremmo con molto poco garantire durabilità minime di 30 o 50 anni?

3. LA “INUTILE” RACCOMANDAZIONE

Leggo tanti capitolati di risanamento o manutenzione muraria, dove, in barba alle indicazioni delle carte del restauro, viene riportata la classica e sola raccomandazione di impiegare “malte a base calce“.
Una prescrizione del genere non sott’intende alcuna certificazione e non è assolutamente una garanzia di qualità,compatibilità o prestazione.
Magari soddisfa “la coscienza tecnica” del prescrittore, ma in realtà non vieta nulla e rimette in gioco tutte le malte premiscelate esistenti sul mercato poiche in tutte queste, esiste una porzione di calce.
Nel caso si volesse essere piu efficaci, nell’ottenere la massima compatibilità di riporti su tufo, si potrebbe scrivere:

“È richiesto l’impiego di malte con caratteristiche mineralogiche, granulometriche e cromatiche simili a quelle degli intonaci originari, preferendo malte formulate esclusivamente con legante di classe FL (normativa EN 459-1: 2010), corredate di scheda di sicurezza SDS a 16 sezioni come richiesto dalla normativa in vigore, nella cui sezione 3 NON SIANO INDICATI COMPONENTI DANNOSI PER SUPPORTI MURARI IN TUFO COME: cementi bianchi, cementi grigi, qualsiasi altra forma di clinker, calci idrauliche NHL, sali idro solubili, solfati, calce libera, scorie, ceneri o loppe d’altoforno”

 

Capita di osservare lavori di “risanamento” che mostrano difetti quando ancora sono da smontare i ponteggi dal cantiere!

4. CEMENTO; IL GRANDE NEMICO

La principale motivazione di insuccesso del cantiere edile Napoletano, è l’abitudine “suicida” di prescrivere materiali cementizi per intonacare paramenti in tufo, pratica oramai riconosciuta, a livello accademico, pratico, chimico e fisico, come un evidente e grossolano errore.
Ma come mai i disastrosi, a volte anche ridicoli, risultati che ne derivano, non sembrano minimamente intaccare la fede cieca, che i nostri operatori edili hanno nel cemento?
Se avessi più stima delle loro capacità imprenditoriali e organizzative, immaginerei questo modo di fare, come parte di un più ampio disegno di programmazione di una obsolescenza edile predeterminata nel tempo.
Un fatto comunque è certo; in Campania nonostante la quasi totalità degli edifici murari sia edificata in tufo, si conta il maggiore numero di produttori di malte premiscelate cementizie per intonaci, in percentuale nazionale.

Capita di osservare lavori di “restauro” che confondono le velature con il macchiare a casaccio un intonaco!

5. COME VENGONO GENERATI QUESTI ERRORI ?

Questa evidente ed infelice contraddizione, viene originata da un abnorme surplus di domanda proveniente direttamente dal cantiere edile.
Materialmente, viene prodotta da un vero e proprio esercito di artigiani, applicatori, consorzi, cooperative, piccole e medie imprese edili.
Ma tale domanda, così distante dalla regola dell’arte, è indiscutibilmente concepita e generata dalle figure professionali preposte al progetto ed al controllo, cioè da quei tecnici e quei direttori dei lavori che prescrivono, consigliano e dirigono questo tipo di interventi.
Se non iniziamo tutti (per primi i tecnici) ad ammettere e considerare questa realtà, sarà ben difficile determinare il necessario cambiamento.
Bisogna abbandonare la prassi di redigere capitolati senza “un’anima” professionale, cioè inutili documenti redatti con la funzione del “copia/incolla” dal sito della multinazionale o, peggio, dal “simpatico” tariffario della regione Campania.
Questa consuetudine duplica in automatico errori di capitolato e provoca annualmente più danni, in spesa sociale, di un evento sismico.
Voci approssimative, vaghe, inesatte e dannose, frutto di maldestri tentativi di aggiornamento, replicate all’infinito senza che nessuno si prenda mai la cura e l’onere di verificarne la validità e la compatibilità con la specifica condizione del proprio cantiere.

Sopralluoghi in cantiere in cui si discute tecnologicamente, al massimo di colori
Ed allora diciamo viva gli NP, preferiamo sempre quei tecnici che si impegnano a studiare il problema in sito, diamo fiducia a chi magari con l’aiuto della diagnostica conoscitiva, progetta soluzioni ad hoc per la singola problematica.
Sbaglia chi sforna specifiche e capitolati ciclostilati, preparate da inesperti collaboratori che abbinano meccanicamente degradi supposti, (forse neanche osservati in cantiere) a preconfezionate voci di tariffa o addirittura a quelle “consigliate” al banco della rivendita o da quel “…masto esperto, che sa il fatto suo..! ”

6. UN OBBLIGO DI LEGGE NON MOLTO CONOSCIUTO

Non tutti sanno che per qualsiasi lavoro di manutenzione di facciate che prevede la rifazione degli intonaci, per una porzione maggiore del 10% del totale, è obbligatorio per legge eseguire un cappotto termico, come sancito dal DM 26 giugno 2015, in vigore dal 1° ottobre 2015 su tutto il territorio Italiano.

Cappotto termico per esterni e anche interni con intonaco a base di calce e granuli in sughero
Non rispettare l’obbligatorietà della coibentazione termica, fa inoltre decadere al diritto di qualsiasi detrazioni fiscale negli edifici residenziali, non solo ECOBONUS ma anche la normale detrazione del 50% per ristrutturazioni.
La consapevolezza che l’inquinamento atmosferico, non sia solo colpa delle auto ma anche dalle caldaie dei condomini, ha fatto si, che il nuovo testo di legge sia stato più attento alle cause che non hanno consentito la non applicazione dei precedenti decreti.
La nuova norma disciplina gli interventi in funzione delle percentuali delle superfici disperdenti oggetto di manutenzione, suddividendoli in Ristrutturazioni importanti di primo e secondo livello nonché riqualificazione energetica, svincolando il tipo d’intervento dal titolo edilizio necessario, per cui anche una manutenzione ordinaria comporta il rispetto dei requisiti e prescrizioni.

Cappotto termico tradizionale con pannelli in polistirene apposti sui vecchi intonaci
La nuova norma fornisce delle indicazioni corrette ed esaustive sui casi in cui non vanno applicati i requisiti minimi:
1. Interventi che interessano fino al 10% (deroghe) della superficie disperdente lorda complessiva dell’edificio o che interessino solo le porzioni superficiali ininfluenti dal punto di vista termico (tinteggiatura) e le manutenzioni ordinarie degli impianti termici;
2. Interventi che interessano fino al 25% (riqualificazioni energetiche) della superficie disperdente lorda complessiva dell’edificio e/o consistono nella nuova installazione, nella ristrutturazione di un impianto termico asservito all’edificio o di altri interventi parziali, ivi compresa la sostituzione del generatore;
3. Interventi che interessano oltre il 25% (ristrutturazione importante di secondo livello) della superficie disperdente lorda complessiva dell’edificio e può interessare l’impianto termico per il servizio di climatizzazione invernale e/o estiva;
4. l’intervento, oltre a interessare l’involucro edilizio con un’incidenza superiore al 50% (ristrutturazione importante di primo livello) della superficie disperdente lorda complessiva dell’edificio, comprende anche la ristrutturazione dell’impianto termico per il servizio di climatizzazione invernale e/o estiva asservito all’intero edificio.

Coibentazione estradossale con poliuretano espanso spruzzato
Ma se la nuova norma appare quindi chiara e dettagliata e VINCOLANTE perché non vediamo sempre più spesso fiorire cantieri con interventi manutenzione straordinaria con posa di cappotti termici o insufflaggio di materiale coibente nelle intercapedini delle murature o di posa di pannelli isolanti sulle coperture?
La risposta o le risposte, per quanto assurde per il momento storico e tecnologico in cui viviamo, sono varie e coinvolgono tutta la filiera edilizia con diverse motivazioni che portano comunque alla non applicazione della norma.
  • disinformazione dei principali attori coinvolti, in primis dei tecnici progettisti dei committenti e dei tecnici verificatori della pubblica amministrazione sull’obbligatorietà;
  • cattiva informazione che il passaparola “negativista” ha nei confronti dell’isolamento termico, maggiori costi senza ritorni economici, incremento delle muffe e della condensa, incremento dei rumori, inutilità, ecc;
Questo può accadere quando il committente è un privato ed il suo unico punto di riferimento è il tecnico di fiducia che interagisce direttamente con l’ufficio tecnico comunale.
La situazione è diversa per i condomini, dove la figura dell’amministratore che trasforma il dialogo con il tecnico in un momento di confronto sulle normative, è di fondamentale importanza.

Insufflaggio delle intercapedini di aria con cellulosa, perlite espansa o granuli di sughero
Ricordo che sia i tecnici che gli amministratori rispondono nei confronti dei committenti per i danni causati e rischiano sanzioni pecuniari rilevanti per il non rispetto delle normative vigenti, nonché problemi giudiziari.

7. LE FINITURE ESTERNE

Per fare esempi pratici, da tempo mi domando perché ci si ostina a prescrivere, per paramenti esterni dei nostri edifici, finiture dal fragilissimo aspetto liscio “civile”, in luogo delle più idonee e nettamente più resistenti finiture, con trama fratazzata.
Bisogna ricordarsi, o forse sapere, che la corretta caratteristica stratigrafica di intonaco su muratura, richiede una crescente elasticità (o un minor modulo elastico) dei singoli strati apposti verso l’esterno.
Sappiamo tutti che invece qualsiasi malta più ricca di legante (proprio ciò che capita ai rasanti fillerizzati ad aspetto liscio) sia invece più rigida e quindi più fragile.

Un Intonaco con finitura frattazzata fine dura 10 volte di piu di uno ad aspetto liscio
Ma perché poi finire questi già fragili supporti, con tinteggiature organiche che creano un film appiccicato al di sopra, quando abbiamo modo di colorare in profondità il supporto con colori ai silicati di potassio, che non possono sfogliare,perché non formano film.
Bisogna abbandonare la prassi di redigere capitolati senza “un’anima” professionale, cioè inutili documenti redatti con la funzione del “copia/incolla” dal sito della multinazionale o, peggio, dal “simpatico” tariffario della regione Campania.

Questa consuetudine duplica in automatico errori di capitolato e provoca annualmente più danni, in spesa sociale, di un evento sismico.

Voci approssimative, vaghe, inesatte e dannose, frutto di maldestri tentativi di aggiornamento, replicate all’infinito senza che nessuno si prenda mai la cura e l’onere di verificarne la validità e la compatibilità con la specifica condizione del proprio cantiere.

Si osservano risoluzioni di problemi affrontate con sorprendente “sicumera”, che in realtà replicano penosamente il danno all’infinito!
Ma ancora…
Laddove insistano problematiche di coibentazione insufficiente o di filtrazione, mi domando come sia possibile prescrivere la posa di guaine bituminose su prospetti verticali ciechi, generando intollerabili problemi di condensazione interna, senza risolvere il problema di partenza.

Napoli e provincia sono piene di edifici con il prospetto cieco cosi risolto
L’impiego di guaine bituminose è rimasto di grande attualità dalle nostre parti, mentre ovunque sono progrediti anche altri sistemi impermeabili, come quelli poliureici, poliuretanici o in teli TPO o EPDM.
Da noi, le guaine sono protagoniste di specifiche “infarcite” di innumerevoli, paletti tecnologici, riferiti a performance di fatto superflue a Napoli, come la resistenza a temperature di -30 C° o di strabilianti allungamenti a rottura, ma come dice un mio valido collega, impariamo almeno ad impiegare ditte specializzate e materiali più prestazionali (c’è ne sono eccome).
Una statistica ASSIMP rivela che sono solo 500 le ditte ritenute in grado di realizzare un sistema impermeabile garantito, su 6.000 aziende presenti sul mercato Italiano che utilizzano membrane bituminose (fonte che vi consiglio visitare www.chirurgiaimpermeabilizzativa.wordpress.com).
Osservate i due estremi:

Un errore classico: risvolto verticale della nuova guaina lasciato libero mentre era corretta la posa (sotto intonaco) della precedente guaina
In una commedia dei fratelli Gallo uno dei sette vizi Napoletani è la scassoneria, la foto sopra mostra come sia facile “inciampare” su applicatori che sembrano professionali ed esperti, ma in realtà sono dei polli, in grado di lasciare il punto piu debole dell’intera impermeabilizzazione, completamente scoperto all’ingresso dell’acqua.
Osservando bene dalla foto risulta invece evidente come la vecchia guaina sottostante sia stata posata correttamente sotto intonaco.

8. SIAMO IN TROPPI

Altro aspetto da indagare, è l’enorme numero degli operatori edili Campani e le loro capacità organizzative, che assumono a volte connotazioni totalmente estranee alla definizione reale.
Questi requisiti si trasformano in fantasiosi arrangiamenti, improvvisate iniziative pseudo imprenditoriali, tra malcelati favoritismi, certificazioni mendaci e competenze sempre abbondantemente “auto proclamate”.

Presso la camera di commercio Campana, risultano iscritte tante imprese edili quante quelle presenti nell’intera Gran Bretagna

La conseguenza è che una tale sproporzionata “offerta” dirige irrimediabilmente la standardizzazione dei requisiti tecnici caratterizzanti l’operatore edile tipo della nostra regione a livelli qualitativi sempre più rivolti al basso e a dispetto delle normative.

Commissionare un lavoro a chi non ha le competenze necessarie è un pericolo per tutti, oltre alla certezza di doverlo ripetere in tempi brevi

9. NORMATIVE E CANTIERE

La normativa e le soprintendenze a volte costringono ad eseguire accertamenti e indagini stratigrafiche per la ricerca di decorazioni pittoriche e/o della prima cromia, o quelle di natura petrografica chimico-fisica riferite alla tipologia di pietre, malte e intonaci.
Corretto e interessante farlo, ma perché poi tutta questa conoscenza e questo sapere, resta soltanto su di inutili tavole e file?

Ho incontrato tecnici capaci di catalogare centinaia di degradi ma che non sapevano come fare un intonaco
Se non fosse una “quotidiana normalità” nella nostra città, sarebbe davvero una barzelletta sentire raccontare vicende come questa;
“in seguito ad una evidenza storica o, meglio, ad una analisi scientifica di laboratorio, dalla quale si evinca la natura pozzolanica di una malta originale, viene prescritta dal progettista ed accettata dal funzionario di turno, una “moderna” calce idraulica naturale NHL o un impasto a freddo non certificato e non certificabile, tra un comune grassello di calce e del terreno mono granulometrico, la cui reattività e purezza, ripeto, non è certificata e non è certificabile
Tutto questo con l’aggravante “beffa”, che chi quotidianamente compie questo “orrore” è anche convinto di aver fatto il proprio dovere al meglio e magari aver evitato un ulteriore trionfo cementizio, ignari del fatto che i componenti fisico chimici delle calci idrauliche naturali (NHL) sono per l’80% identici a quelli dei cementizi o di aver fatto impastare calce e terreno probabilmente già inquinato di solfati e cloruri, cosa non certa, ma neanche da escludere.

Ho incontrato funzionari che decantavano lavori eseguiti, che nella realtà si rivelano come macroscopici fallimenti

10. LE RESPONSABILITA DEI TECNICI

È noto che la documentazione tecnica regionale sia deficitaria, che la tariffa dei lavori pubblici e, in parte minore anche quella Mibact, contengano prescrizioni e raccomandazioni fuorvianti ed errate.
Ma questo non può e non deve mai essere un alibi sufficientemente valido per un professionista serio ed appassionato.
Tornando alle attività che impegnano i professionisti nel cantiere di restauro, mi capita di ammirare le loro capacità, che gli consentono di gestire le difficili problematiche progettuali e le rognose, quanto infinite, questioni burocratiche.
L’odierna figura dell’architetto sembra essere più dedita a sanare abusi edilizi in assenza di progetti o a richieste di titoli edilizi ordinari, che ad assicurare un risultato positivo dal punto di vista tecnologico di un lavoro edile.
L’impegno formale dell’appalto sembra “svuotarli” della loro efficace spinta risolutrice e decisionale, per alla fine perdersi regolarmente nella scelta tecnologia dei materiali e dei sistemi da impiegare, per i quali, lasciano libero arbitrio al “masto” dell’impresa di turno.
A volte ho come la sensazione che per alcuni professionisti, l’aspetto “tecnologia”, sia un fastidio, come una sorta di edilizia di serie b, di cui non preoccuparsi affatto

L’eccesso di burocrazia contribuisce a “diluire” l’interesse tecnologico
Gestiscono la redazione di decine di tavole grafiche, elaborano capitolati, relazioni, computi e schede di rilievo dello stato in essere, delle cromie, con indagini stratigrafiche, documentazioni fotografiche e mappatura dei prospetti e degli elementi tecno-morfologici, indicando per ogni singolo elemento tipologia, colori e forme, fino a risolvere questioni legate a norme e disposizioni per l’oggettistica di tipo commerciale o arredo, quali la gestione di insegne, targhe, tende frangisole, contenitori espositivi e distributivi.

Insomma, divincolarsi tra le insidie delle innumerevoli prescrizioni e dei funzionari preposti è davvero arduo e impegnativo
Ovviamente devono anche essere in regola con durc, sicurezza, pos, pimus, avere un curriculum adeguato, essere molto economici, gentili e disponibili.
A volte resto incantato dalla capacità psicoanalitiche e descrittive di alcuni di loro, laddove leggo passi come questi:
“…dal punto di vista storico e compositivo, gli elementi decorativi dell’edificio in esame rappresentano una caratteristica fondamentale dell’impaginato delle facciate”
“…definizione di vuoto come “presenza di una assenza”, come spazio primigenio dove si genera il bisogno di architettura”
“…l’organizzazione del vuoto tra nascondimento e manifestazione”

Corso di applicazione pratica per Laureati: è difficile coniugare l’arte dell’architettura con la cultura applicativa del cantiere
E’ certamente una cosa buona, giusta e, aggiungerei, affascinante definire un prospetto come “l’impaginato delle facciate”, a patto però che si conosca perfettamente la differenza tra un legante NHL ed uno FL, oppure che si siano studiate le esigenze di compatibilità chimico fisiche, che richiedono i nostri supporti in tufo!
In caso contrario stiamo facendo letteratura o psicoanalisi, il che non guasta, ma non certo l’attività di architetto, colui cioè che deve garantire innanzitutto il rispetto della regola dell’arte costruttiva in cantiere, mica bruscolini!
Il professionista edile è tenuto ad avere una conoscenza tecnologica sui materiali da impiegare in cantiere a dispetto del, purtroppo, carente apporto accademico sull’argomento.
Mi è capitato di incontrare direttori dei lavori, che basavano la prestazione qualitativa delle loro finiture esclusivamente sulla scelta di una buona (…ma si va la migliore..!) pittura o rivestimento, non avendo nessuna contezza sulla natura e sulla tipologia delle sottostanti stratigrafie di arriccio, intonaco, stabilitura, stucchi e quant’altro, applicate autonomamente dall’impresa.

Non si puo affidare a 200 micron il risultato globale di una stratigrafia di 40 mm (quindi circa 1/20)

11. LE RESPONSABILITA DELLE IMPRESE

Alla realizzazione di un’opera partecipano, con funzioni e responsabilità diverse, progettista, direttore lavori, l’impresa, o le imprese esecutrici e in caso di un risultato negativo, non è semplice determinare di chi siano le colpe.
L’articolo 1669 del Codice Civile, regola la responsabilità per rovina, vizi e gravi difetti che possono manifestarsi nei dieci anni successivi all’esecuzione di un intervento edilizio sull’immobile o su alcune sue parti, che riguardano l’impresa che realizza i lavori e coloro che abbiano collaborato nella costruzione, sia nella fase di progettazione o dei calcoli relativi alla statica dell’edificio che in quella di direzione dell’esecuzione dell’opera.

I bunker costruiti in Italia dai Tedeschi durante il conflitto mondiale avevano oltre 8 cm di copriferro e dopo quasi 80 anni sono perfettamente integri
In generale, le pronunce della giurisprudenza sono unanimi nell’affermare che, per capire a chi imputare le maggiori responsabilità, bisogna individuare il soggetto con potere di controllo sull’altrui operato.
Il responsabile dei Lavori diviene il “soggetto” incaricato, dal committente, della progettazione o del controllo dell’esecuzione dell’opera; tale figura coincide con il progettista per la fase di progettazione dell’opera e con il direttore dei lavori per la fase di esecuzione dell’opera.
Se il progettista risponde per l’errata progettazione, l’impresa esecutrice è soggetta ad una duplice responsabilità: risponde sia nell’ipotesi in cui si sia accorta degli errori progettuali, e non li abbia tempestivamente denunciati, sia nell’ipotesi in cui avrebbe dovuto accorgersene, ma non lo ha fatto.

In definitiva nessuno vuole affrontare una causa, quindi scriviamo le cose giuste prima sul capitolato

Tra gli obblighi di diligenza dell’impresa rientra quindi anche il controllo della validità tecnica del progetto fornito dal committente, infatti dalla corretta progettazione dipende il risultato prefissato e l’impresa ha l’obbligo di risultato.
Situazione analoga per il direttore dei lavori che deve vigilare e garantire la regolare realizzazione dell’opera, ricordando che vizi e difetti delle opere derivanti da “attività intellettuali”, attività quindi riferite al responsabile dei lavori, al progettista e al direttore dei lavori, possono essere denunciati entro dieci anni dal momento in cui se ne viene a conoscenza. (Cassazione Civile, sentenza n. 28575 del 20 dicembre 2013).
A mio parere, nell’ambito di lavori privati, è sempre meglio far coincidere progettista e direttore dei lavori nella stessa figura professionale.

12. LE RESPONSABILITA DEGLI AMMINITRATORI

Lavori condominiali mal eseguiti, creano una complessa catena di responsabilità, che in tanti casi vede la genesi in manchevolezze progettuali o di direzione dei lavori, oltre che in quelle prettamente esecutive.
Ma esistono sentenze di cassazione che condannano, in solido tra loro, l’impresa esecutrice, il condominio e anche l’amministratore in proprio.
Alla ovvia responsabilità dell’appaltatore si affiancano quindi;
1) la responsabilità del condominio per la cosiddetta «culpa in eligendo» cioè per aver demandato la progettazione e/o l’esecuzione dei lavori su parti condominiali a soggetti non idonei ad adempiervi con efficacia.
2) la responsabilità dell’amministratore del condominio per la cosiddetta «culpa in vigilando» laddove egli venga meno al suo dovere, quale delegato dello stabile, di controllare la regolare e corretta esecuzione dei lavori.
Ricordiamoci quindi che tra i doveri principali dell’amministratore vi è quello di compiere, ai sensi dell’art. 1130 del codice civile tutti gli “atti conservativi relativi alle parti comuni dell’edificio”.
Tali indirizzi, regolano l’evoluzione della figura dell’amministratore di condominio, il cui compito principale sarà sempre più quello di individuare un tecnico professionista competente in grado di redigere il progetto, il capitolato e il computo dei lavori a farsi nel migliore dei modi in virtù della specifica condizione del cantiere e della conseguente impresa che dovrà realizzare i lavori decisi.

Per salvarsi” da azioni personali di responsabilità l’amministratore deve esercitare il proprio mandato nel pieno rispetto delle norme di legge e garantire la qualità dell’intero processo manutentivo
Di fatto, sarà necessario abbandonare il vecchio ed inefficace sistema basato solo sul “prezzo più basso”, si dovrà finalmente iniziare a fare riferimento alla reale capacità tecnico organizzativa ed alla competenza di tutti gli operatori coinvolti, evitando la coesistenza tra impresa affidataria titolare e impresa subappaltatrice che esegue.

13. IL TECNOLOGO EDILE

Il Codice civile prevede una garanzia sulla ristrutturazione che si prescrive dopo 2 anni dalla consegna dei lavori ultimati, tuttavia con la clausola della “lunga durata”, la garanzia arriva fino a 10 anni se i lavori riguardano il rischio di rovina dell’edificio.
La garanzia cade qualora il committente non comunichi entro 60 gg all’impresa l’esistenza di eventuali vizi, accettando tacitamente i lavori eseguiti, con difformità e vizi conosciuti, purché non nascosti o taciuti in mala fede.
La mancata osservanza del contratto può non essere rimediabile con interventi riparativi che comunque comporta ritardi e disagi anche gravi al godimento del bene, con grande insoddisfazione del committente che decide per la causa.

Garantire il migliore rapporto qualità prestazionale / prezzo è il compito del Tecnologo
Ma c’è da chiedersi perché mai arrivare in tribunale?
Si va a giudizio con tempi biblici e costi alti per gli avvocati, mentre magari il proprio edificio resta in condizioni mortificanti.
Affidarsi ad un Tecnologo Edile nella fase di progettazione, di direzione ed esecuzione dei lavori è un modo per migliorare il proprio processo edile e di ridurre al massimo le possibili contestazioni e gli eventuali fallimenti, che impongono la rifazione dei lavori.
Ma è bene chiarire che inserire nell’iter procedurale la figura di un Tecnologo Edile, significa abbandonare la strada dei prezzi piu bassi assoluto e a tutti i costi, in edilizia ciò che spendi è ciò che avrai come risultato, un tecnologo può aiutare ad ottenere i migliori risultati possibili, evitando speculazioni delle parti coinvolte, ma non fa miracoli economici.

14. RIATTIVARE IL PROGETTO SIRENA MODIFICATO

Nel 2002 il comune con la Regione, l’Associazione Costruttori Edili della Provincia di Napoli, l’Unione Industriali e la Camera di commercio, attuò il progetto S.I.RE.NA. (Società per le Iniziative di Recupero di Napoli).

Dall’acronimo pareva si potesse finalmente ottenere la qualità sperata nel recupero
L’auspicio veniva disatteso gia nella mission principale del progetto che recita: “Alla società S.I.RE.NA. è stato affidato il compito di promozione dell’intervento, di interfaccia tra l’Amministrazione e i condomini, di gestione dello sportello informativo e di tenuta dell’albo delle imprese”, tutto qui.
Molto importante, ma dei necessari e fondamentali miglioramenti tecnologici dei progetti a farsi, nemmeno l’ombra!
Infatti i lavori eseguiti con questa prassi, non hanno conseguito alcun beneficio in termini di durabilità e qualità auspicati, se osservati con occhio esperto, già dopo pochi anni dal termine dei lavori eseguiti nell’ambito del Sirena.

Protocolli di intesa tra privati, professionisti, istituzioni, banche e assicurazioni per agevolare gli interventi, consentono l’esecuzione del lavoro ma non garantiscono il risultato
Fermo restando che la piattaforma generatrice del progetto resta, a mio parere, molto valida, andrebbe implementata dal punto di vista tecnologico/applicativo, per attuare realmente, un rigoroso, competente ed efficace meccanismo di controllo dei capitolati e dei lavori da eseguire.
Un sistema tipo Sirena, abbinato ad un servizio centralizzato di consulenza sulle metodologie e tecnologie da applicare, è condizione dalla quale non è dato prescindere per raggiungere l’ambito traguardo di migliorare la qualità dei lavori di manutenzione del patrimonio architettonico privato.

15. OCCORRE UNA NUOVA MENTALITA EDILE

Abitualmente assistiamo ad opere fatte male anche con conseguenti danni per la collettività, intonaci che cadono, cornicioni che cedono, strutture che non reggono, decori e finiture che non assolvono alle loro funzioni e che invece di impreziosire, deturpano il patrimonio architettonico, abbassando il suo valore.
Abbiamo assolutamente bisogno di conquistare una mentalità nuova nella progettazione della manutenzione edile, basata sulla durabilità delle opere eseguite.
Basta con sprechi sociali, con budget privati letteralmente buttati al vento per il solo comodo delle multinazionali edili, e relativi affiliati, siano essi rivendite o applicatori, che, inutile nasconderlo, marciano sulla ripetizione a breve di questi interventi (obsolescenza edile programmata).

È necessario interessarci tutti di un corretto flusso della spesa edile privata
Abbiamo bisogno di progetti, capitolati e specifiche oculate e ben studiate, in grado di consentire lavori fatti bene, che garantiscono il mantenimento nel tempo, che siano utili, che portino sviluppo, lavoro, occasioni per far crescere la città e nuove opportunità di confronto e di crescita del senso civico.
Sarebbe auspicabile la formazione di un albo pubblico degli operatori edili (tecnici e imprese) che hanno “toppato” un progetto, una direzione o una esecuzione e che diventino non solo soggetti sanzionabili, laddove fosse comprovabile, per l’inefficiente impiego di risorse private, ma che siano inseriti in un albo pubblicamente accessibile online, con punteggi relativi alla propria carriera ed all’efficienza del proprio operato.
(…calma, quest’ultima è solo una provocazione, un invito a riflettere)
SL

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