Sulle modalità di risanamento degli edifici condominiali; qualche proposta


In attesa che adeguamenti normativi come l’obbligatoria “formazione continua” esprimano i risultati voluti, può essere utile esaminare alcune problematiche procedurali, sulla conduzione tecnica ed il controllo esecutivo nell’ambito della manutenzione del patrimonio architettonico privato.

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L’analisi si basa sulla limitata durabilità degli interventi manutentivi eseguiti su immobili condominiali, in provincia di Napoli.

Alcune genericità progettuali comportano deterioramenti troppo rapidi e non previsti, che possono vanificare investimenti e obbligare i proprietari ad affrontare disagi logistici ed ulteriori costi di riparazione.

Il meccanismo nasconde dei rischi ambientali derivanti e anche se viene accettato con rassegnazione dai Napoletani, rappresenta un reale danno economico e sociale per la città.

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Questo report, che non ha alcuna velleità didattica, intende proporre una riflessione tra addetti ai lavori, su di un importante aspetto che appare migliorabile a vantaggio delle parti coinvolte.

Ovvero sulla validità delle specifiche prescritte e sugli effetti che questi interventi manutentivi producono sul patrimonio architettonico, cercando di proporre soluzioni migliorative che abbiano mostrato maggiore efficacia, come mostrato in queste finestre;

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Tra le problematiche vissute nell’ambito manutenzione condominiali, emerge l’importanza della messa in sicurezza da pericoli derivanti da crolli o cadute di calcinacci, che hanno purtroppo già provocato tragedie inaccettabili.

Laddove si renda necessaria la realizzazione di lavori di consolidamento e/o  ripristino, può capitare che non siano disponibili i necessari fondi, costringendo l’amministrazione a gestire una condizione di precarietà.

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Ecco allora che queste lacune, tecniche, costruttive ed economiche, vengono “marchiate” con un contrassegno indecoroso, rappresentato delle reti in fibra sintetica.

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Pensate come soluzione provvisoria, atta a scongiurare eventuali inconvenienti prima di una imminente apertura di cantiere, si sono trasformate nel tempo, anche per colpa della crisi economica, in opere a carattere stabile, sempre più perfezionate nella posa per durare a lungo.

Si conoscono edifici che mantengono questi sistemi in sito da quasi 10 anni, pur di mantenere in essere la minima condizione di sicurezza, che dovrebbe essere invece risolta da competenze progettuali, capacità esecutive e dalla coscienza civile dei condomini tutti.

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In qualità di tecnologo, o se volete solo di chi ha un’ampia esperienza di errori compiuti, mi vengono quotidianamente sottoposti quesiti di natura diagnostica, tecnica ed applicativa, relativamente a cantieri di consolidamento, risanamento conservativo o solo di manutenzione ordinaria.

Mi si offre quindi l’opportunità di ampliare la visione sulle procedure ed i meccanismi intellettivi, impiegati nello studio di capitolati e specifiche tecniche, in ordine a queste lavorazioni.

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Da questo particolare punto di osservazione, noto la continua ripetizione di imprecisioni tecniche, divenute pratica corrente regolarmente prescritta negli elaborati progettuali.

E’ singolare constatare che ciò avviene addirittura per interventi, dei quali sia stata ampiamente riconosciuta la completa inefficacia.

Resta difficile comprendere la reale origine di tale comportamento, ma dopo tanti anni di “trincea”, ci si fa’ un’idea.

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A questo tipo di condotte, viene assicurata una sorta di impunità dal meccanismo mentale innescatosi nell’immaginario collettivo, per il quale queste “défaillance” professionali e i danni derivanti, vengono considerate come “inevitabili conseguenze del destino”.

Come tali, vengono quindi accettate da chiunque, cittadino, tecnico, committente, dirigente o amministratore, con la serena tolleranza riservata all’ineluttabile.

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Ma non è assolutamente cosi…!

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Gli autori delle mortificazioni edili raffigurate nelle foto qui sopra, sono in assoluta malafede e il fato, non centra assolutamente nulla.

Un’altra con-causa, potrebbe essere la scarsa capacità mnemonica, la mancanza del “ricordo edile” utile a prevenire recidive; provate a citare il nome dell’impresa o del tecnico che ha eseguito gli ultimi lavori presso il vostro condominio….?

Generalmente lo dimentichiamo, pensando che non occorra ricordarlo.

Sarebbe invece utilissimo conservare, non solo localmente ma anche a livello comunale, un archivio storico degli operatori edili e dei risultati ottenuti in carriera.

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Ma aldilà delle ipotesi, si può sostenere in buona sostanza, che la generatrice storica e primaria di tutte le inesattezze progettuali ed applicative sia senza dubbio da ricondurre alle innumerevoli, scellerate ed obsolete voci della Tariffa dei lavori pubblici della Regione Campania.

Questo “vecchio” documento, contenente quasi 20 mila voci, rappresenta, purtroppo, ancora il principale riferimento tecnico estimativo per migliaia di professionisti, accordando loro una sorta di “alibi istituzionale”.

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Cosa infatti obbiettare a chi giustifichi un errore prescritto argomentando; “se è sbagliata la disposizione tecnica regionale, cosa centro io che l’ho adottata?”

Negli ultimi tempi la nostra Tariffa viene annualmente “revisionata”.

Devo supporre si tratti di ritocchi tali soltanto dal punto di vista grafico, piuttosto che nei contenuti tecnologici, visto che, disgraziatamente, questi restano immobili agli abbagli tecnici degli anni 60 o del post terremoto.

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Per evitare che alla fine sia meglio fare da soli, come nella foto qui sotto, bisognerebbe stabilire chi e cosa potrebbe risolvere tali carenze di informazioni tecnologiche.

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Ovviamente la ricerca, l’industria ed il conseguente mercato che, anche se in modo confuso e a volte troppo clientelare, offrono tante prospettive per una lettura tecnologica innovativa, in grado di risolvere esigenze diverse, che in alcuni casi diventano addirittura uniche, necessitando di approcci di tipo “custom”.

Occorre però coraggio, volontà e lungimiranza da parte dei committenti, per consentire ai tecnici incaricati di predisporre studi appropriati per ogni singola problematica di cantiere, senza creare, laddove necessario, problemi di budget.

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Questi studi andrebbero eseguiti, analizzati e risolti in sito impiegando e testando tecniche, sistemi e materiali innovativi, alfine di redigere nuove specifiche, nuove voci di capitolato (NP) e relative nuove analisi dei prezzi, superando la piatta ed ingannevole standardizzazione tecnica della Tariffa.

L’affiancamento di un tecnologo nella fase di progettazione o di studio delle fattibilità, può facilitare e migliorare questo compito al professionista, offrendo alla pianificazione degli interventi un supporto misto tra know-how aggiornato ed esperienza esecutiva.

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